Ипотека в германии для россиян в 2019 году: как взять, какой процент, условия

Виды погашения ипотеки

Российская система кредитных займов существенно отличается от той, что действует в ФРГ. Поэтому иностранцам непросто сразу разобраться в тех видах погашения кредита, которые предлагает им банк. В разделе будут разобраны плюсы и минусы всех вариантов.

Фиксированная процентная ставка

Это самый популярный вариант. Суть предложения заключается в том, что на протяжении действия договора заемщик ежемесячно выплачивает одну и ту же сумму. В первые годы ее большая часть состоит из процентов по кредиту, а в последующие – плавно перетекает в тело займа. Но клиент банка разницы не замечает, так как для него сумма не меняется.

Такой вариант для россиян наиболее удобен, так как позволяет на несколько лет вперед просчитать свои расходы и доходы. Это несомненный плюс фиксированной ставки, но и минус у нее тоже существует – при общем снижении процентов по ипотеке за годы прошедшие после подписания договора заемщик не сможет воспользоваться шансом уменьшить свое кредитное время с помощью перезаключения соглашения с банком.

Погашаемая закладная

Эта система в России известна мало, а вот в Европе она выступает в качестве классического варианта ипотечного займа. В ФРГ такой вариант погашения выстраивается на следующих нюансах:

  1. Основа платежей – погашение процентов по займу, которые не зависят от количества лет.
  2. Клиент сам предлагает, какую долю кредита он хотел бы погашать ежегодно – меньше 1% эта сумма не может быть.
  3. К указанной сумме добавляется процентная ставка.
  4. На основе полученных цифр рассчитывается срок кредита.

К минусам погашаемой закладной относят сложности с досрочным погашением жилищного займа, если в будущем материальное положение титульного заемщика улучшится.

Выплата только процентов

В Германии этот вариант не самый популярный, так как сопряжен с рядом рисков для финансовых учреждений. В первую очередь он не подходит тем, кто планирует взять крупный займ с небольшой долей первоначального взноса. Банки просто не предложат такой способ погашения кредита клиенту.

Он заключается в выплате процентов равными долями в течение срока действия соглашения, а тела займа – одним траншем в последние месяцы.

Обычно получить ипотеку с погашением только процентов могут лица, планирующие приобрести объекты недвижимости для коммерческих целей или для сдачи в аренду. При содействии опытного ипотечного брокера можно убедить банк в том, что именно такой погашения кредита удобен ему в конкретном случае.

Для банковской сферы ФРГ характерен индивидуальный подход к любому клиенту. При четких общих требованиях менеджеры внимательно рассматривают каждый случай и подбирают приемлемый вариант платежей.

Получение ипотеки шаг за шагом

Взять ипотеку в Германии могут лица, проживающие и работающие на ее территории. Пошагово оформление кредита включает в себя такие шаги, как:

  1. Анализ предложений от банков.
  2. Сбор и подготовка документации.
  3. Открытие счета в банке и его пополнение.
  4. Заключение договора.

Разберем каждый пункт подробнее.

Анализ предложений

Для поиска оптимального варианта клиенту рекомендуется проанализировать и изучить не менее 5-10 кредитных учреждений и условия предлагаемых ими ипотечных программ для нерезидентов.

При анализе следует учесть, что большинство банков ФРГ выдают ипотечные займы в форме аннуитетного займа на 5, 10, 15 лет, ставки по которым кодифицируются. Каждые 5 лет проценты обычно увеличиваются на 0,5 п.п.

Здесь важно учесть предложенную банком изначальную ставку за первый год  кредитования (Zincen), годовую ставку погашения тела займа (Tilgung) и общую сумму ежемесячного платежа (Rate), а также возможность досрочного погашения тела кредита (Soldentilgung). Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором

Для лучшего понимания предстоящих выплат и обслуживания кредита лучше проконсультироваться с менеджером банка и воспользоваться кредитным калькулятором.

Что касается предложений по недвижимости, то найти интересующий объект для покупки можно через специализированные фирмы, агентства, интернет-сайты или частные объявления. С их помощью можно выбрать и купить:

  • дом на семью (коттедж);
  • дом на две семьи (с соседями);
  • дом в ряд;
  • отдельную квартиру в собственности (включая квартиры в новостройках);
  • старинный дом.

К числу популярных банков, работающих с российскими заемщиками, относятся Commerzbank, Sparkasse, Deutsche Bank, Райффайзенбанк, Фольксбанк и другие.

Подготовка документов

Заранее потребуется подготовить следующий комплект бумаг:

  • действующие заграничный и российский паспорта;
  • заявление-анкету;
  • банковскую выписку о наличии капитала для оплаты первого взноса с отражением операций по движению средств;
  • документы, подтверждающие получение стабильного дохода (минимум за последний год);
  • документы на покупаемое жилье (выписку из поземельной книги, жилищный устав);
  • отчет об оценке недвижимости (если заказывается у независимых экспертов).

Собранный пакет документов нужно предоставить в выбранный банк для рассмотрения ипотечной заявки.

Открытие счета в банке и его пополнение

Счет в немецком банке россиянин может открыть только при личном присутствии. Подобной услуги в удаленном доступе для иностранцев в Германии нет. Сама операция осуществляется при предъявлении заграничного и российского паспортов, а также документа, подтверждающего право находиться на территории страны и регистрации.

Счет открывается в евро после подписания договора. Пополнить его можно сразу же в день открытия (до 10 тысяч евро единоразово в сутки). Управлять счетом можно через личный кабинет интернет-банкинга.

Заключение договора

Перед получением кредита на жилье покупатель и продавец жилья заключают договор купли-продажи, который удостоверяется нотариусом. Сразу после его подписания нотариус подает заявку в Поземельный суд на предварительную регистрацию покупателя в качестве нового собственника.

Затем, после того, как все условия кредитования будут согласованы, стороны заключают договор об ипотеке. Данный документ обязательно должен содержать параметры выдаваемого кредита (сумму, срок, величину процентной ставки), информацию о покупаемом объекте недвижимости, порядок выплаты займа и его обслуживании, условия прекращения заключенного договора, права и обязанности сторон, реквизиты.

Ипотечный договор и обременение на недвижимость регистрируются в поземельной книге.

Подходящий вариант

Через неделю поиска я нашел то, что искал. Поиски осуществлял на специальных сайтах по недвижимости. На таких сайтах сразу высвечиваются контакты продавца, я связался с продавцами и они вывели меня на своего маклера. Мы назначили встречу уже на следующий день. Найденная квартира нам очень понравилась, мы немного поторговались и новая цена нас более чем устроила.

После обсуждения всех деталей мы дали согласие на приобретение квартиры в устной форме. Оказалось, что квартира принадлежит фирме. Ее основатели – семейная пара лет 50. Они занимаются строительством и продажей квартир. Мы были приглашены к ним в офис для заключения предварительного контракта. В нем мы описали, что хотим изменить в квартире.

Потом мы подписали контракт и внесли залог в размере 400 евро. Залог не возвратился бы нам, если бы мы передумали покупать эту квартиру.

Особенности ипотеки в Германии

Получение ипотеки может означать обращение в банке за кредитом для целей:

  • покупки или строительства недвижимости (первоначальное финансирование);
  • ремонта собственности (вторичное финансирование).

Для реализации такого серьезного проекта одних только собственных средств может оказаться недостаточно. Придется рассмотреть предложения банков.

На что обратить внимание заемщику?

Рекомендации для того, кто намерен обратиться в банк и оформить ипотечный кредит:

  • выбирайте ипотеку с фиксированной ставкой с максимально возможной процентной ставкой;
  • чтобы гасить ипотеку без проблем, позаботьтесь о том, чтобы ежемесячный платеж не превышал 40% вашего дохода;
  • рассчитывая ипотеку, помните, что придется сразу внести 20-30%, а то и больше, от суммы кредита;
  • выбирайте фиксированный ипотечный вариант для погашения.

На основе принимаемого на себя риска банк оценивает сумму ипотеки.

Фиксированная процентная ставка

Обычно заемщики стремятся оформить ипотеку с фиксированной процентной ставкой. Срок выбирают подольше. Банки обычно предлагают варианты 5, 10, 15, 20, 25 и 30 лет. Чем этот период дольше, тем ставка по ипотечным кредитам, предлагаемая банком, выше. Десятилетний период пользуется наибольшей популярностью.

Преимущества таких условий для заемщиков очевидны. Это стабильность и возможность долгосрочных финансовых прогнозов. Недостаток один – процентная ставка может снизиться спустя какое-то время. А заемщик не вправе изменить условия кредитования, пока не настанет срок продления ипотечного договора.

Размеры годовой ипотечной ставки колеблются от 1 до 2%. Это уникальный показатель. Даже максимальный, он многократно ниже того, что предлагают банки в России. Срок погашения в среднем составляет от 5 до 30 лет, но может быть и короче, если предварительно договориться с банком.

Обратимся к данным Мюнхенского ипотечного агентства Baufi24. Его портал посещает более трех миллионов человек в год. Он имеет репутацию одного из самых известных и крупнейших порталов частного ипотечного кредитования. Свой анализ его сотрудники делают на основании предложений по финансированию от более чем 300 банков.

Рис. 4. Главная страница портала ипотечного агентства baufi24.de/

К примеру, оформляется ипотека на квартиру (или дом) стоимостью в 30000 евро, и требуется кредит на половину этой суммы, то есть 150 тыс. евро. Ставки кредита в зависимости от срока кредитования будут меняться следующим образом:

Рис. 5. Изменение годовой ставки кредита по состоянию на 11.01.2019 г.

Сравните с ипотечным кредитованием от Сбербанка России.

Лимит ипотечного кредитования

Обычно он составляет от 60 до 65% процентов от расчетной стоимости приобретаемого имущества. Может быть и выше. Но в этом случае вырастет и ставка кредита (максимум вдвое).

Переплаты и недоплаты

Гибкостью платежей ипотечные кредиты в Германии не отличаются. Здесь вы не можете рассчитывать на отсрочку платежа, перерыв или каникулы. Но единовременные долевые выплаты возможны. А если заемщик захочет продлить или сократить продолжительность ипотеки, банк может пойти ему навстречу и сместить ставки погашения вверх или вниз соответственно.

Кроме того, согласно условиям ипотечного кредита, заемщик может раз в год выплачивать единовременно до 5% оставшейся стоимости займа.

Общей чертой многих ипотечных кредитов в Германии является изменение плана погашения. Но такой возможностью можно воспользоваться только ограниченное число раз.

И следует помнить о дополнительных расходах. Придется оплатить услуги нотариуса, заплатить налоги и что-то еще. Лучше иметь в запасе 10% от стоимости квартиры. Считается, что такой суммы на незапланированные расходы достаточно.

Переведите деньги в Германию максимально быстро и выгодно.

Где самые выгодные условия для россиян

Иностранные граждане, включая россиян, смогут получить ипотеку в Европе только при соблюдении ряда требований и на худших условиях по сравнению с местным населением.

Ниже приводится таблица с данными по ключевым параметрам оформления ипотеки в европейских странах, характеризующихся наибольшей выгодой.

 Страна

Процентная ставка, % в годВеличина заемных средствСрок погашенияДоля первоначального взноса, % от стоимости приобретаемого жилья
Великобритания4 – 6От 100 тысяч фунтов стерлинговДо 35 лет

От 30

Испания

4 – 5От 50 тысяч евроДо 30 летОт 20
Германия3 – 5До 40 лет

От 40

Франция

От 2,5Не менее 75 тысяч евроДо 20 летОт 30
Кипр4,7 – 5До 40 лет

От 40

Португалия

2,5 – 4От 5 тысяч евроДо 35 летОт 30
ЧехияОт 4От 500 тысяч чешских крон

До 30 лет

Швейцария

От 2Не менее 500 тысяч швейцарских франковДо 15 летОт 40
Австрия2 – 4От 25 тысяч евроДо 35 лет

Не менее 30

Болгария

От 7 до 15До 150 тысяч евро

До 20 лет

Из таблицы можно сделать закономерный вывод о том, что наиболее выгодные условия для россиян по получению ипотеки готовы предложить банки Швейцарии, Франции, Португалии и Австрии. Именно в кредитных учреждениях этих стран действуют минимальные проценты (от 2 до 5), значения которых сопоставимы с условиями кредитования для местного населения.

Довольно просто российский гражданин может оформить займ на покупку недвижимости во Франции, Германии, Болгарии и Чехии. В остальных странах нерезиденты подвергаются тщательному анализу с целью минимизации потенциальных рисков. Некоторые банки требуют выписки из НБКИ об отсутствии негативной кредитной истории, а также иные документы, подтверждающие благонадежность клиента.

Ставки в 2-4% годовых являются символической платой за покупку комфортного жилья в престижных европейских районах. Итоговую переплату (во сколько ипотечное кредитование обойдется) можно заблаговременно обговорить с банковским менеджером.

Российские граждане должны будут предоставить в банк требуемый комплект бумаг, переведенный на местный язык и заверенный нотариусом. Одобряются заявки клиентов с достаточной платежеспособностью и стабильной занятостью на территории государства, в котором оформляется ипотека.

Также заранее следует заложить в свои будущие расходы при оформлении ипотечного кредита в банке Европы такие дополнительные издержки, как оплату оценки приобретаемого объекта недвижимости, услуг нотариуса, банковской комиссии и иные платежи и сборы.

Ипотека в Европе отличается экономической выгодой не только для местных граждан, но и для нерезидентов, включая россиян. При подаче ипотечной заявки в банки следует учитывать объективный факт предъявления повышенных требований к иностранным гражданам, так как они представляют собой источник повышенного риска. Наиболее выгодные условия получения ипотеки в Европе сегодня можно получить в таких государствах, как Швейцария, Франция, Австрия, Португалия и Германия (от 2 до 4% годовых со сроком погашения до 15-35 лет).

Подробнее о том, на каких условиях оформляется ипотека в Германии, Испании и Чехии для россиян вы можете узнать далее.

Ждем ваших вопросов и просим оценить наш пост.

Напоминаем, что на сайте есть онлайн-консультант, который подскажет вам всю необходимую информацию по оформлению ипотеки в России и в Европе. Запишитесь на бесплатную консультацию.

Общие требования банков и сроки принятия решения

После выбора объекта недвижимости все необходимые документы предоставляются банку и нотариусу. Необходимо заранее узнавать условия по каждому конкретному заявлению в нескольких банках, чтобы заемщик мог выбрать наиболее оптимальные условия.

Получение ипотеки рассматривается в каждом случае индивидуально. Однако существуют общие требования, которых придерживаются крупные банки Германии. При этом надо отметить, что требования банков разных федеральных земель могут несколько отличаться.

Существуют две категории лиц, получающих кредит: частные и юридические. Учитывая специфику каждой категории, требования для них различаются.

Для подачи заявления на получение кредита от частного лица необходимы следующие документы:

— заграничный паспорт;
— подтверждение получения зарплаты (необходимы подтверждающие это документы из банка за последние три месяца);
— справка с места работы о размере зарплаты за последние три месяца;
— последняя налоговая декларация о доходах;
— данные об объекте (описание).

Если приобретаемая недвижимость сдана в аренду, то 75% от холодной аренды (Kaltmiete) прибавляется к зарплате или доходам. (Холодная аренда — это то, что получает владелец от арендатора за проживание в его квартире, но это не чистый доход, так как арендодатель еще платит определенную сумму за услуги управляющего и т. д.)

Юридическое лицо должно предоставить в банк:

— бухгалтерский баланс за последние два года;
— последнюю налоговую декларацию;
— оценку бизнеса на текущую дату – производственно-экономический анализ (Betriebswirtschaftliche Auswertung, сокращенно BWA);
— данные об объекте (описание).

Предпочтительно, чтобы ежегодный доход заемщика составлял от 20 000 евро в год, то есть примерно от 1500 евро в месяц. Минимальная сумма ипотечного кредита в некоторых немецких банках составляет от 25 000 евро.

Ежемесячные взносы по кредиту перечисляются на специальный счет в банке, который будет открыт специально для заемщика. Данные банка и счета указаны в договоре по кредиту. При этом ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% от ежемесячного дохода заемщика.

Рассмотрение решения о выдаче кредита занимает примерно две недели, в отдельных случаях — менее двух недель.

Чем выгоден кредит в Германии для россиян

Эксперты утверждают, что для желающих приобрести недвижимость в Европе проще всего это сделать в Германии, Франции, Великобритании и Испании. Банки этих стран предлагают выгодные условия кредитования и низкие процентные ставки.

Величина годовой ставки по ипотеке в Европе полностью зависит от европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Это усреднённая процентная ставка по кредиту в Европе, которая устанавливается при поддержке Европейской банковской федерации, представляющей интересы банков в странах Евросоюза и некоторых других странах Европы.

Спрос на жильё в Германии очень большой, и уже давно превысил предложения. Сейчас сложно найти квартиру в новостройке, которая вот-вот будет сдана в эксплуатацию

Если вас интересует жильё на первичном рынке, то стоит обратить внимание на предложения застройщиков приобрести квартиру в ещё строящихся зданиях или которые только в проекте. Да, придётся подождать несколько лет, но зато вы купите именно то, что хотели

Фото: https://pixabay.com/photos/hildesheim-night-city-germany-2772941/

Цены на недвижимость различны. На востоке страны они дешевле, на западе – дороже. Самые высокие цены в Мюнхене – от четырёх тысяч евро за квадратный метр. В Берлине квартира на первичном рынке стартует от двух с половиной тысяч за квадратный метр. Вторичный рынок значительно дешевле – от полутора тысяч.

Как видите, чтобы приобрести собственное жильё в Германии, нужно обладать немаленькой суммой. Если её нет, то остаётся единственный выход – ипотечный кредит.

Правительство страны заинтересовано в инвестициях в недвижимость и строительство, поэтому немецкие банки с удовольствием кредитует не только своих граждан, но и иностранцев, являющихся нерезидентами страны.

Что привлекает россиян:

  • высокое качество строительства – немцы строят аккуратно, добротно, по всем правилам и стандартам;
  • низкие процентные ставки;
  • лояльность к заёмщику, если он планирует приобрести дорогую недвижимость;
  • возможность сдавать приобретённую жилплощадь в аренду, тем самым возвращая себе потраченные средства на погашение ипотеки (цены на съёмное жильё в Германии достаточно высокие).

На каких условиях могут получить кредитные средства немцы и россияне

Наиболее распространенный вид кредитного договора – ипотечный. Доля таких кредитов в стране достигает 60%. Средняя ставка при этом не превышает 4%, что гораздо выгоднее, чем в РФ. Порядка 15% жителей страны предпочитают оформлять потребительские договоры с целью:

  • покупки жилья;
  • строительства;
  • ремонта.

Однако использовать заемные средства можно только в том случае, если у потребителя имеется определенный личный капитал.

Взять кредит в Германии гражданину России можно при таких условиях:

  • наличие не менее 40% стоимости предполагаемой покупки;
  • законное происхождение имеющихся денег;
  • стабильный доход в Германии, который обеспечивается трудовым договором, заключенным на весь срок кредита, или любым другим законным источником поступления средств на счет;
  • положительная оценка состояния, в котором находится объект;
  • наличие ВНЖ;
  • предоставление залога. В качестве залога может выступать другая недвижимость (не обязательно в Германии, можно на территории Европейского союза), ценные бумаги.

При этом следует иметь в виду, что местные кредиторы с наибольшей предвзятостью относятся к тем заемщикам, платежеспособность которых сложно проверить. А к этой категории как раз и относятся иностранцы.

Однако проблем для россиян не возникнет, если они официально трудоустроены в немецких компаниях. Дело в том, что здесь не принято платить гонорары в конверте или получать наличными в кассе – заработная плата перечисляется сотрудникам на счет. Это означает, что у банка есть гарантия, что если вы опоздаете с выплатой процентов, он всегда сможет удержать необходимую сумму.

Пока вы трудитесь, специалисты отслеживают движение средств на вашем счете. И если вы зарекомендовали себя не как безответственный транжира, предложение о предоставлении кредита не заставит себя долго ждать.

Учитываться будут как доходы, так и расходы потенциального заемщика. К первым относятся: оплата труда, пенсия, прибыль, полученная от сдачи жилья в аренду. А вот пособия на ребенка в этом случае не учитываются. После того как из дохода будут вычтены все расходные статьи, останется сумма, которая и составит оптимальный платеж, который сможет себе позволить заемщик.

Однако иностранные граждане смогут получить кредит далеко не на самых выгодных условиях с довольно высокой ставкой. Если же речь идет о резидентах страны, то к ним финансовые учреждения обычно более лояльны: при оформлении потребительского займа им даже не нужно подтверждать свой доход и указывать назначение кредита. Не столь суровыми являются и требования к первоначальному взносу: если россиянам необходимо иметь в наличии 40-50% стоимости покупки, то немцам достаточно обеспечить 15-20%.

Условия получения ипотеки в Германии для россиян

Россиянам местные банки помогут купить не только жилую недвижимость, но и коммерческую. При получении первой ипотеки они одинаково относятся ко всем иностранным клиентам. Хотя взять ипотеку немцам намного проще, чем иностранцам.

Для иностранцев обязательным пунктом является личное присутствие в банке для подачи заявки на ипотеку. Также перед этим желательно подготовить пакет необходимых документов, паспорт и загранпаспорт. Если по результатам оценки одобрили заявку на ипотеку, то следующим шагом будет открытие счета и внесение депозита.

Русским установлено обязательное требование банка – первоначальный взнос в размере 40% от общей стоимости недвижимости. В случаях, когда клиент может внести больше, то сотрудники банка пойдут навстречу и снизят процентную ставку.

Если клиент будет второй раз оформлять ипотеку, то первоначальный взнос либо вообще не потребуется, либо будет всего 20% от стоимости жилья.

Чтобы получить кредит на жилье в Германии, россиянам придется показать себя с лучшей стороны и заверить банк в своей платежеспособности.

При этом банки не будут учитывать все доходы клиента за территорией Германии, кроме редких случаев, когда заемщик имеет высокую должность в международной фирме. Поэтому внимательно отнеситесь к этапу сбора документации, от этого будет зависеть срок рассмотрения заявки.

Просрочки по выплатам кредита

О сроках уплаты и условиях просрочки указываются в договоре. Если у клиента возникли проблемы, то он обязан заранее предупредить учреждение, выдавшее кредит. В таком случае оно приостанавливает выплату основного долга, но ежемесячные проценты все равно необходимо будет выплачивать. В год допускается пропустить несколько выплат при предупреждении банка, но проценты все равно будут капать.

Если же о просрочке не было доложено, то данные попадут в SHUFA сроком до трех лет, что может в будущем повлиять на возможность взятия кредита в немецком банке. Также банк высылает уведомление на погашение просрочки с указанием штрафа. При игнорировании выплат организация, выдавшая кредит, обращается в суд.

Как правило, лучше вовремя платить по кредиту или договариваться с банком об отложении платежа, потому как в Германии нельзя оформить договоры на различные услуги, такие как телефон, интернет и прочее.

Процентная ставка в странах Европы не участниках ЕС

К западно-европейским странам, не входящим в состав ЕС, относятся: Швейцария, Монако, Лихтенштейн, Андорра, Норвегия, Исландия, Босния и Герцеговина, Черногория, Албания, Македония, Сербия.

Значения процентных ставок по ипотеке в них представлены ниже.

Страна

Процентная ставка, % в год (усредненное значение)

Швейцария

От 1,8
Монако

От 1,9

Лихтенштейн

2,2
Андорра

От 4,5

Норвегия

6 – 8
Исландия

От 1,5

Босния и Герцеговина

От 8
Черногория

4

Албания

3,9

Македония

От 7,5
Сербия

От 4

Представленные значения ставок по ипотеке применимы при среднем сроке погашения задолженности перед банком от 15 до 20 лет для граждан этих государств.

Условия ипотеки в ТОП-5 странах с самыми низкими ставками

Среди стран, не входящими в состав Евросоюза, характеризующихся низкими кредитными ставками по ипотечным займам, можно отметить Исландию, Швейцарию, Монако, Лихтенштейн и Черногорию. Рассмотрим подробнее условия оформления ипотеки в них.

Страна

Размер кредитных средствСрок возврата задолженности

Доля первоначального взноса, % от стоимости приобретаемого жилья

Исландия

До 80% от стоимости приобретаемого объекта жилой недвижимостиДо 40 летОт 20
ШвейцарияДо 90% от цены жильяДо 50 лет (применяется даже пожизненная ипотека)

От 10

МонакоНе более 80% от стоимости покупаемого объектаДо 15 лет

От 20

Лихтенштейн

До 90% от цены жилплощадиДо 20 летОт 10

Черногория

До 80% от стоимости недвижимости

Не более 25 лет

От 20

Ипотека в Исландии может быть оформлена только гражданином страны, так как местное законодательство запрещает продажу любой недвижимости нерезидентам. Кредиты выдаются на длительный срок (до 40 лет). Условия по ипотеке для своих жителей крайне выгодны и характеризуются лояльным отношением к заемщикам.

В Швейцарии наибольшей популярностью пользуются жилищные займы со сроком возврата до 10-15 лет, однако распространены и кредиты с пожизненным сроком возврата. Если заемщик не успевает рассчитаться с кредитором в течении своей жизни, бремя выплат переходит к прямым наследникам.

Монако – страна «дешевой ипотеки» и «дорогой недвижимости». Минимальная сумма кредита не может быть меньше 500 тысяч евро. Для ипотечных сделок применяются как фиксированные, так и плавающие и комбинированные процентные ставки.

Ипотека в Лихтенштейне оформляется на относительно недолгий срок (до 20 лет) с обязательной уплатой первоначального взноса в размере от 10% от рыночной стоимости покупаемой недвижимости.

Приобрести жилье с помощью заемных средств в Черногории может трудоспособное население, имеющее возможность официального подтверждения своих доходов. Минимальный размер ипотеки составляет 10 тысяч евро, а максимальный – 500 тысяч евро.

В большинстве рассмотренных стран подать заявку на оформление ипотечного кредита могут граждане в возрасте от 20/21 года до 65-75 лет. Помимо соблюдения возрастного ценза среди обязательных требований к клиентам:

  • наличие открытого в местном банке счета (с движением средств в течении нескольких последних лет);
  • приобретение страховки;
  • достаточная кредитоспособность;
  • постоянная занятость;
  • предоставление полного комплекта документации.

Сроки оформления

По сравнению с другими странами, в Германии не спешат с рассмотрением заявки и сбором документов. Все должно быть выполнено качественно с максимально точным результатом.

Примерные сроки рассмотрения заявки могут достигать 30 дней. В оформлении сделки можно выделить 3 этапа:

  • подготовка всех необходимых документов. Самые минимальные сроки, за которые можно собрать все документы – 2 недели. За это время можно параллельно проанализировать рынок предложений;
  • личное посещение банков. Для того, чтобы точно знать какие условия предложит банк, и подсчитать проценты, нужно будет пообщаться с сотрудниками нескольких банков. На это может уйти несколько дней;
  • после предварительной беседы с банками ожидаем решения о выдаче ипотеки приблизительно от 3 до 4 недель.

Затем остается выбрать наиболее выгодное решение и открыть свой счёт в выбранном банке. Теперь о процентной ставке по ипотеке и других важных моментах.

Процент и условия ипотеки

Процентная ставка на ипотечный кредит в немецких банках является одной из самых низких в Евросоюзе. Для немцев она составляет от 0,8% до 2%. Ипотека в Германии для россиян и других иностранных граждан предлагается от трёх до пяти процентов.

Каждый клиент рассматривается в индивидуальном порядке. Любую кредитную организацию волнует платёжеспособность потенциального заёмщика, поэтому необходимо предоставить документально подтверждённые доказательства, что у вас есть стабильный доход, которого будет достаточно для обслуживания кредита.

По немецким законом заёмщику необходимо зарабатывать столько, чтобы на оплату ипотеки уходило не больше 35% от общего ежемесячного дохода.

Кроме того, важными факторами являются:

  • размер первоначального взноса (чем он больше, тем ниже будет процентная ставка);
  • положительная кредитная репутация (если когда-либо были проблемы с оплатой любого кредита, то ипотеку могут и не одобрить);
  • величина ипотечного займа (банк намного лояльнее отнесётся к клиенту, если сумма сделки превысит сто тысяч евро);
  • открытый как минимум два года назад действующий счёт в немецком банке, на который регулярно поступают определённые суммы (это своего рода гарантия платёжеспособности);
  • подтверждение доходов на территории страны (критерий не обязательный, но желательный).

В обязательном порядке банк будет оценивать приобретаемое жильё – оно должно быть достаточно ликвидным и в случае финансовых проблем заёмщика сможет покрыть убытки банка. Чем меньше рисков для кредитной организации, тем лояльнее она будет к потенциальному заёмщику.

На снижение величины процентной ставки могут повлиять следующие факторы:

  • жильё, приобретаемое в новостройке;
  • недвижимость расположена в престижном районе с развитой инфраструктурой или в курортном месте;
  • жилплощадь приобретается для получения пассивного дохода – будет сдаваться в аренду.

Покупка жилья для сдачи в аренду

Многие люди оформляют ипотеку именно с этой целью. Можно понять, почему. Купив квартиру в Мюнхене или Берлине, человек может рассчитывать на доходность примерно 4% в год. Сдаваемое в аренду жилье в Вуппертале принесет 8%, в Гельзенкирхене – почти 10%. Высокая доходность может быть в Дортмунде, Дуйсбурге, Эссене.

Стоит привести пример. Допустим, человек купил дом на 8 квартир в Дортмунде, отдав за него 620 000 у.е. Одна квартира будет приносить ему примерно 6 500 евро в год. А все вместе – порядка 52 000 у.е. Таким образом, рентабельность составит 8%. То есть ипотека не только окупится, но и принесет прибыль.

Процентная ставка по ипотеке в странах Евросоюза

Казалось бы, вся территория ЕС имеет одну общую экономическую зону, цивилизованную конкуренцию и интеграцию финансовых передвижек, действующие банки расходятся по многим критериям: условиям к клиентской базе, правилам регистрационных и сделочных решений.

Грабительскую политику кредитования наших граждан в банках России невозможно поставить в один ряд с лояльной и доступной политикой банковских структур ЕС. Экономика Евросоюза стабильна и устойчива, кредиты на покупку и строительство жилья выдаются со смешными процентами от 1,5 до 3.

Вот средняя годовая ставка по ипотечному кредитованию на двадцатилетний срок:

  • в Хорватии- 5,38%;
  • в Австрии -2,09%;
  • в Нидерландах – 2,60%;
  • в Болгарии – 4,87%;
  • в Швеции – 1,85%;
  • в Латвии – 2,93%;
  • В Литве – 2.00%;
  • на Мальте – 3,67%;
  • в Эстонии -2,34%;
  • в Германии – 1,89%;
  • во Франции – 2,09%;
  • в Финляндии – 1,47%;
  • в Италии – 2,57%;
  • в Ирландии- 3,87%;
  • в Дании – 2,21%;
  • в Чехии – 2,00%;
  • в Польше – 3,76%;
  • в Португалии – 2,81%;
  • в Румынии -3,32%;
  • в Люксембурге -1,94%;
  • в Словакии – 1,92%;
  • в Словении- 3,60%;
  • на Кипре – 4,13%;
  • в Великобритании – 3,22%;
  • в Испании – 2,25%;
  • в Венгрии – 5, 79%;
  • в Бельгии – 2,46%;
  • в Греции – 4,34%.

Процесс покупки недвижимости в кредит по шагам

Весь процесс от выбора объекта недвижимости до полноправного вступления в право собственности в Германии схож с покупкой в других европейских странах, но имеет свои отличительные особенности.

1. Выбор объекта. Найти подходящий вариант можно самостоятельно через сайты немецкой недвижимости либо при помощи риэлтора (маклера). Для тех, кто не владеет немецким языком, а также не знаком с законодательством Германии в отношении сделок с недвижимостью, рекомендуется обращаться к маклерам.

При этом необязательно личное посещение страны, если покупатель доверяет своему представителю. Найти жилья можно на сайтах:

  • ohne-makler.net;
  • immobilienscout24.de;
  • dom-de.net;
  • prian.ru.

2. Открытие счета в немецком банке. В отличие от других стран Европы, в Германии требуется личное присутствие при оформлении банковского счета для нерезидентов. Потребуется загранпаспорт и документ о месте регистрации, переведенный на немецкий язык с апостилем.

3. Оплата задатка. Данный этап не всегда обязателен, но на практике бронирование объекта производится именно посредством договора о резервировании. Сумма задатка составляет в среднем 1-2% от стоимости жилья и гарантирует продавцу совершение сделки. При отказе от объекта задаток остается у продавца, за исключением случаев, когда покупатель планирует приобрести жилье по ипотеке и получает отрицательное решение от банков. Данный факт обязательно должен быть прописан в договоре. Для нерезидентов в Германии все расчеты производятся через нотариуса, который аккумулирует на своем трастовом счете все средства от покупателя и перечисляет их продавцу в полном объеме после выполнения всех обязательных процедур от обеих сторон.

4. Подача заявки на кредит. Оформление ипотеки в Германии отличается от порядка, принятого в других странах. В банк подаются не только документы на заемщика и приобретаемый объект, но и договор о бронировании, оформленный у нотариуса.

5. Регистрация сделки. В случае положительного решения банка оформление права собственности производится в 2 этапа:

  • Предварительная регистрация: подписание соглашения между продавцом и покупателем, подача документов в местный суд для проверки юридической чистоты и снятия записи из поземельной книги (Grundbuch)о предыдущем владельце.
  • Окончательная регистрация: после получения разрешения суда на перерегистрацию, покупатель оплачивает налог, а вся сумма за квартиру перечисляется со счета нотариуса покупателю, затем вновь направляются документы в суд для окончательной регистрации прав нового владельца.

Весь процесс сделки занимает достаточно длительное время: до 4 месяцев, в некоторых случаях больше, если недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий