Как получить внж в испании за покупку недвижимости

Содержание

СДЕЛКА С ИПОТЕКОЙ

1. Ипотечное кредитование.

Для получения ипотечного кредита рекомендуется приложить к заявке на сумму, которую вы собираетесь получить в кредит, предложение продавца (продаваемый объект, запрашиваемая цена, условия сделки) согласно которому вы приобретаете жилье.

Зафиксируйте сумму, на которую вы просите вас кредитовать. Кроме стоимости собственно объекта, следует учитывать сопутствующие расходы, а также деньги, которые с вас возьмет банк за проведение действий, необходимых для открытия кредита (оценка приобретаемого жилья, открытие ипотечного счета, налоги и т.д.).
Помните о том, что размер месячной квоты по ипотеке не должен превышать 35% доходов лиц, запрашивающих кредит. И учитывайте, что размер ваших доходов может варьироваться с течением времени, а размер платежей, в зависимости от экономической ситуации в стране, может увеличиться.
Сравните предложения нескольких финансовых учреждений, чтобы выбрать наиболее подходяще для вас. Обычно у банков есть буклеты с подробным описанием условий ипотеки

Обратите внимание на размер годовой ставки комиссионных (ТАЕ) и на то, как она будет меняться по прошествии определенного времени (например, через год или два).
Помните о том, что многие банки привлекательные низкие проценты, фигурирующие в рекламных кампаниях, обычно применяют к конкретному договору, начиная  со второго или третьего года платежей. До этого момента банковские комиссионные могут быть существенно выше.
Помните также, что схема возврата кредита банку составлена таким образом, что в первые годы действия договора основную часть квоты составляет банковский интерес и минимальную – возвращаемый клиентом капитал

То есть при досрочном расторжении ипотечного договора может оказаться, что вы должны финансовой структуре вернуть практически столько же, сколько вам ссудили, несмотря на то, что несколько лет исправно платили установленные квоты. Плюс еще выплатить штрафные (как правило 0,5% — 1%) от суммы возвращаемого кредита за досрочное его закрытие.

2. Ипотечный договор.

Предоставление банковского кредита для покупки жилья происходит по следующей схеме:

  • Кредитующий банк направляет документацию, касающуюся предоставления ссуды, в выбранную клиентом нотариальную контору, чтобы нотариус подготовил соглашение о купле-продаже с учетом открываемой ипотеки.
  • Покупателю предоставляется три рабочих дня для того, чтобы обсудить с нотариусом все детали предстоящей сделки и получить ответы на все интересующие его вопросы.
  • После подписания контракта у нотариуса, последний отправляет в Реестр собственности электронную заверенную копию договоров купли-продажи и ипотечного кредитования.

Когда покупатель-заемщик выплачивает последнюю квоту ипотеки, создается документ, свидетельствующий об исполнении кредитного договора и его закрытии. Подписание этого документа производится по запросу заемщика, который имеет право выбрать нотариальную контору, где представитель банка и заемщик будут ставить свои подписи под свидетельством о прекращении ипотеки.

После подписания сторонами этого документа и заверения его нотариусом последний вносит соответствующие изменения в Реестре собственности.  

Что предлагает рынок жилья в Испании

Испанский рынок жилья довольно разнообразен и готов предложить потенциальным покупателям из-за границы следующие варианты:

  • городские квартиры и апартаменты – apartamento – отличаются от квартир тем, что в них обеденная зона совмещена с жилой. Популярность жилья такого типа вызвана широким выбором объектов как от застройщика, так и на вторичном рынке, доступностью цен, минимальными затратами на их содержание, возможностью сдавать жилье в аренду;
  • виллы – vivienda unifamiliar – отдельно стоящие дома с садом и бассейном. Обеспечивают максимум комфорта и приватности. К этой категории относятся объекты недвижимости как элит-класса, так и скромные домики на 4-5 человек. Требуют постоянного ухода и вложения денег;
  • таунхаусы – casa adosada – двухэтажные дома с небольшим садом и бассейном на две семьи в пригородах;
  • сельские дома с палисадниками в испанской глубинке – casa de pueblo. Как правило, нуждаются в ремонте или реконструкции;
  • масии – masia – усадьбы с обширным земельным участком, виноградниками и оливковыми рощами.

Основа жилищного рынка Испании – это вторичное жилье. Более 83% всех продаж приходится на этот сектор.

Испанские новостройки – obra nueva, несмотря на более высокую стоимость, выгодны тем, что не требуют капремонта в течение десятков лет.

Без права на труд

Если таких денег нет, то возможен вариант получения вида на жительства без права на осуществление трудовой деятельности. Тогда достаточно арендовать недвижимость на 3 и более месяца. В 2020 году законодательство Испании снимает ряд ограничений с тех, кто хочет получить ВНЖ и предоставляет ряд возможностей, в частности:

  • получить ВНЖ не на 2 года, как было раньше, а на 5;
  • на ВНЖ имеют право не только законная супруга или супруг, но и гражданские супруги, родители заявителя и даже совершеннолетние дети, чья материальная зависимость от заявителя будет доказана документально;
  • достаточно посетить страну один раз в год.

Процедура оформления сделки купли-продажи в Испании для российских граждан

Любая сделка с недвижимостью проходит этапы:

  1. Обращение к риелтору. Покупатель рассказывает о своих предпочтениях. На их основе риелтор формирует список жилья, предназначенного к просмотру.
  2. Осмотр объектов недвижимости. Обычно это занимает несколько дней. В процессе осмотра риелтор знакомит потенциального покупателя с местностью, инфраструктурой и регионом в целом.
  3. Если покупателю приглянулось жилье, он выразил согласие на его приобретение, открывается в испанском банке счет. Также иностранец получает идентификационный номер – NIE, позволяющий совершать сделки. Риелтор проверяет недвижимость на юридическую чистоту.

На что еще стоит обратить внимание при покупке

Налоги на недвижимость в Испании

Каждому, кто планирует крупную покупку или инвестицию на землях Испанского Королевства придется столкнуться с ее налоговой системой. Детально во всех тонкостях поможет разобраться профессиональный консультант. Для начала же стоит разобраться какой налог платит покупатель недвижимости в Испании.

Первое что нужно сказать, это то что совершая сделку купли-продажи недвижимости в Испании, обе стороны, покупатель и продавец, обязаны платить налоговые сборы. Итак, расчет налогового бремени для приобретателя зависит от статуса приобретаемой собственности — первичный или вторичный рынок. НДС (IVA) — для объектов первичного рынка от застройщика: 10% для жилых площадей и 21% для коммерческой и земельных участков. Гербовый сбор или налог на Документирование Юридических Актов* (IAJD) — до 2%, но если вы покупаете жилье для постоянного место жительства тогда этот процент всего — 0,1%

Налог на передачу прав собственности (ITP) — Выплачивается при покупке “вторички”, и составляет 10% для региона Валенсийского сообщества (в каждой провинции свой коэффициент)

Также, система налогообложения предусматривает ряд регулярных выплат для владельцев недвижимости муниципальный налог на недвижимость — IBI налог на доход нерезидентов — IRNR

*С ноября 2018 года вступил в силу обновленный Закон об Ипотеке в Испании в котором указано, что IAJD обязан платить Банк.

Налоги на недвижимость

Налоги на недвижимость в Испании для иностранцев нерезидентов. Если вы стали владельцем жилой или другой недвижимости, но не имеете ВНЖ в Испании. Как, понять какой у вас налоговый статус — “резидент” или “нерезидент”?

Нерезидентом следует считать, каждого, кто законно пребывает на территории Королевства Испании менее 183 дней в году.

Следовательно, вы должны подавать налоговую декларацию, как нерезидент, оплачивать обязательные выплаты исходя из всего налогового статуса. При этом, будет соблюден закон о двойном налогообложении.

Еще одним важным фактом, станет то, что, по налоговому кодексу семейные пары и все долевые собственники фигурируют, как самостоятельные налогоплательщики. Предполагается, что каждый из совладельцев недвижимости в Испании представляет налоговую декларацию. Сумма налогового обременения, в этом случае, разделяется среди всех собственников недвижимого имущества в соответствии с их долями.

Кроме этого, гараж или склад, могут быть внесены, как самостоятельная кадастровая единица, учтенная при расчете налоговых выплат.

IBI

IBI Муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Обязательный налог на жилье в Испании. Оплачивается ежегодно, владельцем недвижимого имущества в Испании, по состоянию на 1 января отчетного года. По закону расчет данного налога производится от кадастровой стоимости объекта, и ставка не может превышать 2%. На практике, процент устанавливается на местах органами муниципалитета и составляет 0,4% — 0,9%. Оплата, как правило, списывается до конца октября каждого года автоматически со счета в банке.

IRNR

IRNR — Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Следуя законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) собственникам домовладения в Испании – приписывается доход от владения (даже, если такового по сути нет — не сдана в аренду). Ориентировочно сумма к выплате IRNR, можно рассчитать, как 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вторичное недорогое жилье в Испании: цены в самых популярных городах

Вторичное недорогое жилье в Испании можно найти в любом регионе. Цены, конечно же, будут отличаться значительно. Например, в два раза, если сравнивать объекты с похожими характеристиками в Аликанте и Барселоне.

Сравним цены на однотипные квартиры в Мадриде, Барселоне, Севилье, Малаге и Аликанте. Для этого воспользуемся базой Idealista. Возьмем квартиру на вторичном рынке с 1 спальной комнатой, 1 ванной, террасой и площадью до 60 кв. м.

  Мадрид Барселона Севилья Малага Аликанте
Цена от, €39 500

71 500

49 800 39 00036 000
Цена до, € 485 000538 500 235 000 230 000 166 400
Средняя цена за 1 кв. м, € 32814997 2600 2192  1933

Рекомендуем задавать гибкие параметры для поиска. Если вы настроились на покупку небольшой квартиры с 1 спальней, проверьте также цены и для квартир с 2 спальнями: особенности испанского ценообразования таковы, что более просторные квартиры иногда могут стоить значительно дешевле маленьких. Объяснений масса: разница в сумме налога на недвижимость, цели использования квартиры (маленькие квартиры проще сдать в краткосрочную аренду), состояние квартиры и потенциальные расходы на ремонт и т.п.

На что необходимо обратить внимание

Перед приобретением у банка квартиры рекомендуется выяснить:

  • Соответствует ли техническое состояние помещения государственным стандартам.
  • Существует ли задолженность по коммунальным платежам.
  • Качество предоставляемых коммунальных услуг, существующие проблемы с водоснабжением, электроэнергией и т. д.
  • Не вступал ли предыдущий хозяин в споры относительно реконструкции или перепланировки жилья. Если такие споры имели место, следует уточнить, завершены ли они, в чью пользу. Дело в том, что при покупке жилой площади новому собственнику придется разбираться со всеми имеющимися разногласиями с государственными органами.

Поиск жилья в Испании: агентства недвижимости для русских

Недвижимость, как крупная инвестиция, не приобретается вслепую – любой объект всегда должен быть осмотрен перед покупкой. Так как покупка недвижимости без посредников большой риск и в России, что говорить про рынки, о которых потенциальный покупатель вообще ничего не знает?!

Потому большой интерес вызывают испанские агентства недвижимости. Во-первых, многие из них ориентированы на русскую аудиторию, потому публикуют объекты с указанием цены в рублях. Во-вторых, риелторы обеспечивают полноценное сопровождение сделки, избавляя покупателей от множества формальностей, начиная от проверки юридической чистоты недвижимости и заканчивая процедурами оформления.

Многие из них помогают не только с покупкой, но и с оформлением ипотеки и даже с миграционными вопросами. Так, в число надежных испанских агентств входят:

Земельный участок

Проверяем категорию участка в registro de la propiedad, которые делятся на:

  • urbanо – для индивидуального строительства;
  • urbanizable – возможно индивидуальное строительство;
  • no urbanizable – например, земли сельскохозяйственного назначения или имеющие археологическую ценность.

Получаем информацию об отсутствии обременений по ипотеке и долгам и другую важную информацию. 

Оформляем договор купли-продажи, уплатив необходимые налоги, 6–10% для физических лиц или 21% для юридических лиц, при этом возможен возврат этого налога.

Аrquitecto (архитектор):

– изготавливает планы строения;

– подсчитывает стоимость материалов PEM (precios ejecucion material) – проектная стоимость строительства. Эта цифра очень важна, от нее зависит количество оплачиваемых налогов, а хороший архитектор может «сэкономить» 1/3 стоимости включаемого в фактуру материала и работ;

– получает visado por el colegio de arquitectos (проект должен быть завизирован в мэрии коллегией архитекторов) и делает исправления в проекте в случае необходимости.

Оплачиваем налог 0,6–1% от стоимости материалов в Ayutamiento (мэрии).

На основании проекта подаем документы на строительную лицензию (licencia de obra mayor) в архитектурный отдел мэрии и оплачиваем муниципальные сборы за лицензию (2,5%), тариф на лицензию – около €500.

Стоимость услуг архитектора – договорная, обычно от 8% до 15% за проект.

Aparejador(специалист по технадзору, технический архитектор):

– непосредственно на местности контролирует все этапы работ.

Стоимость услуг – обычно 30% от стоимости услуг архитектора.

Инженерно-геологическое исследование участка – около €1000.

Какие затраты несет покупатель?

При покупке первичной недвижимости в Испании покупатель обязательно уплачивает НДС. Он может отличаться в зависимости от региона. Однако нужно ориентироваться на 10% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. К примеру, в Андалусии объект стоимостью выше 400 тыс. евро, но ниже 700 тыс. евро «потянет» на 9%.

При покупке объекта на вторичном рынке вы платите так называемый налог на передачу имущественных прав Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Он также отличается во всех регионах, а в среднем составляет 7,5%. К примеру, объект на «вторичке» в Алаве оплачивается по минимуму – всего 6%. В Галисии и Арагоне сбор составляет 7%, в Кантабрии – 8%, в Валенсии – 10%.

Также вы оплачиваете гербовый сбор – стандартная сумма 1% от стоимости объекта. Государственные сборы займут 0,5-0,7%, а услуги нотариуса – еще 1,2-1,5%.

Если вы дополнительно пользовались услугами адвоката, это еще 1% от стоимости. Если привлекали агентство недвижимости – плюс 1-2%.

Цены на недвижимость

Цены на залоговое жилье зависят от ряда факторов: на побережье ли расположен дом, развита ли инфраструктура, пригоден ли объект для проживания. Кроме того, учитывается регион местонахождения. Как правило, в туристических зонах не так много залоговой недвижимости и стоит она дороже.

Например, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Тенерифе составляет €210 000, трехкомнатной – €390 000. В Барселоне 1-комнатное жилье в среднем обойдется в €110 000, 2-комнатное – €138 000, 3-комнатное – €192 000. В Мадриде аналогичное по площади  жилье (35-40 м2) стоит €100 000, 120 000 и 180 000 соответственно. Одним из самых недорогих испанских районов считается Торревьеха. Там подобные апартаменты обойдутся в €65 000, 75 000 и 90 000.

В курортном городе Пальма-де-Майорка стоимость 1-комнатной квартиры в среднем составит €115 000, 2-комнатной – €180 000. За виллу придется отдать около €1 млн. Дорогая недвижимость на Ибице. Например, 3-комнатная квартира обойдется в среднем в 750-800 тысяч.

А вот курортный город Аликанте предлагает вполне щадящие цены. Однокомнатное жилье здесь можно приобрести за 120 000, а 2-комнатное – за 140-150 тысяч. Детально изучить варианты покупки жилья на испанских курортах можно, прочитав статью «Недвижимость в Испании у моря».

Сайты для самостоятельного поиска

Налоги при содержании недвижимости в Испании

Прежде чем вы соберетесь купить коттедж в Испании, просчитайте, во сколько вам будет обходиться его содержание. Помимо расходов на коммунальные услуги, вас ждут ежегодные налоги, размер которых будет зависеть от цены объекта, его расположения, качества постройки, а также от того, сдается недвижимость в аренду или нет.

***

Основной сбор, который местные власти выписывают всем собственникам, в том числе, иностранным, называется – налог на недвижимость IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

Налоговая база начисляется от кадастровой стоимости недвижимости, которая всегда намного ниже рыночной. Порядок выплат каждый муниципалитет определяет самостоятельно.

Ставки во всех регионах разные – от 0,4% до 1,16%. В таблице ниже приведены средние ставки налога недвижимость IBI и год проведения кадастровой оценки в популярных у иностранцев испанских провинциях.

Валенсия
1998 г.
1,07%

Жирона
1990 г.
0,88%

Аликанте
1996 г.
0,84%

Барселона
2002 г.
0,82%

Мурсия
2002 г.
0,79%

Малага
2009 г.
0,72%

Большинство собственников курортных домов и квартир в Испании получают ежегодный счет в размере €200-800. Впрочем, если вы покупаете элитный объект, расположенный в премиальной локации, налог IBI может быть вдвое выше.

***

Следующий государственный сбор, с которым вы столкнетесь в Испании, – это подоходный налог IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Его размер уже будет зависеть от вашего статуса (этот налог платят только нерезиденты) в Испании, а также от того, как вы распоряжаетесь недвижимостью.

Налог на недвижимость в Испании для нерезидентов, которые не сдают объект в аренду:

Если вы не получаете никакой прибыли в Испании и пользуетесь недвижимостью самостоятельно, то налоговая база составит 2% от кадастровой стоимости объекта или 1,1%, если оценка проводилась после 1994 г.

Ставка налога IRNR для резидентов Евросоюза, Исландии и Норвегии – 19%, для всех остальных – 24%.

Пример расчета налога на недвижимость в Испании для россиян:

Кадастровая оценка квартиры в Малаге: €100 000
Налоговая база: €1100
Налоговая ставка:24%
IRNR: 24% Х €1100 = €264
Налог на недвижимость в Испании для иностранцев, которые сдают объект в аренду:

Если иностранец получает прибыль от своей испанской недвижимости, то подоходный налог IRNR начисляется на размер годовой ренты. Ставки такие же – 19% для европейцев, 24% – для всех прочих иностранцев.

Пример расчета налога на недвижимость в Испании для россиян, которые зарабатывают на аренде:

Годовая рента за квартиру в Барселоне — €20 000
Налоговая база: €20 000
Налоговая ставка: 24%
IRNR: 24% Х €20 000 = €4 800

***

Собственники элитной недвижимости в Испании также платят ежегодный налог на богатство — Impuesto sobre el Patrimonio. Он был введен в 2008 году, когда испанская экономика переживала кризис. Постоянно ведутся споры о необходимости его отмены, но в 2017 году он по-прежнему действует.

Налог собирают местные муниципалитеты. Налоговая база зависит от региона, но в большинстве случаев от уплаты освобождаются владельцы недвижимости дешевле €700 000 (€1 400 000 – для семейных пар). Из налогооблагаемой базы можно вычесть различные обременения, например, ипотеку. Ставки повышаются вместе с ценой объекта – от 0,2% до 2,5%.

***

Всех собственников испанских домов и квартир ждет еще один сбор – муниципальный налог на вывоз мусора. Его собирают местные власти, деньги направляются на поддержание окружающей территории в чистоте.

Размер налога зависит от расположения объекта недвижимости. В большинстве случаев вам выпишут чек на €100-200 в год.

Обратите внимание! Своевременная оплата всех вышеописанных налогов – обязанность собственника. После регистрации нового владельца, городские власти пришлют по испанскому адресу уведомление

Если вы его потеряете или не заметите (или оно не дойдет – такое тоже бывает), и в результате деньги не будут внесены, вам начислят пени. Пока не рассчитаетесь с государством, продать или заложить недвижимость не сможете. В случаях больших долгов собственность могут арестовать по решению суда, но на практике до этого редко доходит.

Открытие счета

Счет в Испанском банке является необходимым условием приобретения жилья и используется для следующих целей:

  • расчетов с продавцом;
  • оплаты жилищного налога;
  • оплаты коммунальных платежей за купленное жилье.

Для открытия счета нужно обратиться в любой коммерческий банк, предъявив карточку NIE и загранпаспорт.

Счет открывается в течение 1-2 дней.

Если планируется покупка жилья в общую собственность, испанское законодательство позволяет открыть один общий счет на несколько лиц с равными правами пользования, общий счет обычно оформляют супруги или партнеры по бизнесу с недвижимостью.

Важно помнить, что в течение 30 дней после открытия счета необходимо известить об этом налоговую службу России по месту постоянной прописки, чтобы получить возможность переводить деньги в Испанию со счетов в российских банках. Извещение направляется в порядке электронного обращения через Госуслуги, возможно также личное обращение в ФНС с паспортом и справкой из испанского банка.

Извещение направляется в порядке электронного обращения через Госуслуги, возможно также личное обращение в ФНС с паспортом и справкой из испанского банка.

Считаем стоимость дома

Земельный участок недалеко от моря – €120 тыс. Стоимость строительства – €140 тыс. Цифра РЕМ (проектная стоимость) – €100 тыс.

€140 тыс. – стоимость стройки

+ €8 тыс. – архитектор

+ €2,7 тыс. – технадзор

+ €14 тыс. – налоги

+ €0,75 тыс. – оплата лицензий

+ €1 тыс. – геодезист

+ €3 тыс. – нотариальные расходы и внесение в регистр

+ €10 тыс. – бассейн

= €180 тыс.

+ €120 тыс. – участок

= €300 тыс. без комплексной бригады подрядчиков.

С бригадой:

€210 тыс.

+ €120 тыс. – участок

= €330 тыс. за дом 200 кв. м с бассейном, расположенный недалеко от моря.

Для информации: на сайтах строительных компаний написано, что цена строительства под ключ, с отделкой и инженерными коммуникациями – €1200–1300/1 кв. м площади дома. А такой готовый дом будет стоить не менее €500 тыс.

Сроки строительства – около 1 года.

Выбор за вами! По вопросам покупки и подбора земельных участков, строительству, подбору строительных бригад и инвестированию обращайтесь к нашим специалистам по телефонам, указанным на сайте, или электронной почте: info@espanarusa.com.

Особенности сделки

Оформление покупки жилья в Испании происходит путем заключения стандартного договора купли-продажи, который может быть заключен только на условиях предварительного соглашения. Предварительный договор оформляется при первичном осмотре жилья и оплате задатка, без данного договора невозможно совершение основной сделки.

Купить жилье в Испании можно двумя основными способами:

  • в строящемся доме у строительной фирмы;
  • на вторичном рынке – через риэлтора.

Стандартная процедура покупки жилья на вторичном рынке происходит в следующие этапы:

  1. Осмотр недвижимости.
  2. Заключение предварительного договора и оплата задатка.
  3. Оформление NIE.
  4. Открытие счета в банке.
  5. Перечисление оплаты продавцу.
  6. Подписание договора в присутствии нотариуса.

Покупка жилья у застройщика подходит для опытных владельцев, так как в данном случае необходимо проверить полученное разрешение на строительство и техническую документацию здания.

Для покупки жилья испанские банки предоставляют ипотечные кредиты, для получения которых иностранцу из России необходимо представить справку 2-НДФЛ

Срок кредитования может составлять до 30 лет, но важно учитывать, что выдача кредита возможна при достаточном уровне подтвержденного дохода, так как размер ежемесячного платежа не может превышать 30% от величины такого дохода

Регистрация покупки производится нотариусом, владелец получает документ о владении недвижимостью из государственного реестра собственности.

Сроки регистрации не могут превышать 3-х месяцев, но в большинстве случаев оформление занимает один месяц.

Недорогая недвижимость в Испании у моря: цены на самых популярных курортах

Если вы ищете квартиру для проведения отпусков у моря или использования ее в качестве туристических апартаментов, можно купить недорого недвижимость на побережье Испании. Для анализа цен снова воспользуемся базой Idealista.

  МайоркаТенерифе Марбелья Торревьеха Валенсия 
Цена от, €38 00035 00050 00029 00031 500 
Цена до, €320 000390 000285 000159 000279 000 
Средняя цена за 1 кв. м, €2499 2147291911652370

А здесь цены на недорогие квартиры от одного из крупнейших ипотечных банков Испании – Sabadell.

  МайоркаТенерифе Марбелья Торревьеха Валенсия 
Цена от, €11 10033 300171 40032 30014 000
Цена до, €113 800160 800340 90049 90069 800

Как видите, интересные цены есть и в том, и в другом варианте. Поэтому поиск подходящего объекта может занять немало времени, т.к. придется проверить (и не раз) не менее 10 различных сайтов.

Основные этапы покупки

Этап I. Выбор объекта недвижимости

Процедуру подбора жилья для покупки лучше начать с дистанционного изучения вариантов. К примеру, наша компания предлагает клиентам портфолио объектов, подобранное под индивидуальные требования.

Просматривать отобранные варианты, безусловно, нужно «вживую». Для этого мы откроем для вас визу, позволяющую свободно въезжать в Испанию и передвигаться по стране. Если же у вас уже есть открытая шенгенская виза, это станет большим плюсом и сэкономит время.

Выбор недвижимости в Испании чрезвычайно широк. О ценах и возможных вариантах мы уже рассказывали в нашем блоге. Жилье, на котором вы остановили выбор, должно быть зарезервировано и временно снято с продажи. Заключение контракта резервации обычно предусматривает оплату 1% от стоимости объекта.

Этап II. Открытие банковского счета

Открыть счет нужно в испанском банке. Именно с него продавцу будут переводиться средства в процессе покупки. Далее вы сможете использовать счет для перевода денег по программе «золотого» ВНЖ, коммунальных платежей, бытовых покупок, оформления страховок, оплаты услуг.

Чтобы открыть счет, понадобится:

  • ваш загранпаспорт;  
  • справка о доходах;  
  • налоговая декларация;  
  • регистрация по месту жительства (прописка)

В последнее время большинство банков требуют документы, подтверждающие легальное происхождение средств.

Этап III. Получение идентификационного номера

Número de Identificación de Extranjero (NIE) – это то же самое, что ИНН в России. Он необходим для заключения сделок купли/продажи, ведь процедура накладывает на вас определенные налоговые обязательства.

Получить NIE можно в испанском посольстве или консульстве. Понадобится заявление на испанском языке, загранпаспорт и его копия. Выдача обычно занимает 14-30 дней.

Этап IV. Проверка юридической чистоты объекта

Юрист, сопровождающий сделку, должен убедиться, что жилье не находится в залоге, на него не распространяются ограничения. Необходимо также выяснить, не оставляет ли продавец коммунальных задолженностей.

Этап V. Заключение предварительного договора

Далее необходимо заключить с продавцом предварительный договор (Contrato privado de compraventa) и уплатить залог в сумме 10% стоимости объекта. В договоре прописывают условия оплаты оставшейся суммы и указывают технические параметры объекта.

Какие обязательства появляются у сторон?

  • Если продавец отменит сделку, вы получите залог обратно в двукратном размере
  • Если сделку отмените вы, то залог останется у продавца
  • В течение 2 месяцев вы обязаны выплатить остаток суммы

За это время должны быть готовы все документы для регистрации сделки у нотариуса.

Этап VI. Подписание окончательного договора

Эта процедура проходит в присутствии нотариуса. Вы подтверждаете факт полной оплаты покупки. Покупатель и продавец получают заверенные копии правоустанавливающих документов. Оригиналы договора купли-продажи (Escritura publica) будут выданы сторонам через 2-3 дня.

После подписания договора купли-продажи продавец в присутствии нотариуса передает вам ключи. А нотариус обязан сообщить о сделке в Реестр собственности (Registro de propriedad).

Этап VII. Регистрация нового владельца недвижимости

В течение месяца вы должны оплатить гербовый сбор по сделке. Обычно регистрация в Реестре собственности – не быстрый процесс и занимает 2-3 месяца. После этого вы получаете правоустанавливающий документ – выписку из реестра Nota Simple Informativa.

Особенности приобретения недвижимости в Испании иностранцем

Дешевое жилье в Испании: где искать?

Налоги на недвижимое имущество в Испании

Следует учитывать, что приобретение испанской недвижимости сопровождается уплатой налогов. Это касается резидентов страны и иностранцев. Причем перечисляют сборы в государственную казну обе стороны сделки – и покупатель, и продавец. Не стала исключением и залоговая недвижимость.

В первую очередь покупатель должен уплатить НДС, но это касается только приобретения новых объектов. В настоящий момент ставка по налогу составляет 10 %.

В 2019 году размер налога варьируется от 6 до 10 % и зависит от региона.

Продавец обязан оплатить НДФЛ и налог на прирост земельной стоимости. Детальнее тема освещена в статье “Налог на недвижимость в Испании”.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий