Недвижимость в сша

Полезные советы по выбору района и дома

Если у Вас есть дети, обратите внимание на качество школ в районе.
Обратите внимание на динамику развития района, чтобы не было рядом индустриальных объектов, излишнего шума, вредных производств и прочих негативных факторов.
Если вы покупаете кондоминиум или таунхаус обязательно стоит ознакомиться с правилами проживания ассоциации собственников этого жилого комплекса. В некоторых из них запрещено заводить животных и сдавать квартиры в аренду.
Также ваш агент должен помочь разобраться с финансовым состоянием той или иной ассоциации собственников.
Не стоит забывать о том, что если вы решили сдавать недвижимость в аренду, то район нужно выбирать такой, чтобы аренда в нем была востребованной.
Еще мы рекомендовали бы не упускать из виду наличие/отсутствие магазинов, транспортных развязок, общественного транспорта (особенно актуально это будет, если вдруг сломается автомобиль) и на культурно-расовую составляющую района.
Возраст дома тоже имеет значение

Несмотря на то, что, как принято считать, новые дома безопаснее (потому как с 1978 года было запрещено использование некоторых материалов, которые содержали вредные вещества), не всех старых построек нужно избегать. Многие дома были возведены без участия этих материалов, и порой они имеют неповторимое очарование, а по качеству строительства заметно обгоняют новостройки.
Также имейте в виду, что в США измерение площади производится в футах. Площадь чердака или подвала (даже если они переделаны в жилые помещения), не должны включаться в жилую площадь дома.
Если производился капремонт (например, чердак переделали в бильярдную, а в подвале расположили сауну) необходимо убедиться в наличии всех разрешительных документов.

Похожие объекты в США и рядом

Мебелированный современный дом на горном склоне с большими верандами, бассейном и великолепным видом на море, Пера Мелана, Греция

$561 000

С бассейном

Общая площадь 208 м²Площадь земли: 4 000 м²3 спальни3 ванные комнаты

Трехэтажный солнечный дом в 500 метрах от моря, Корфос, Коринф, Греция

$366 000

Вид на море

Общая площадь 212 м²Площадь земли: 650 м²4 спальни3 ванные комнаты

Новая вилла недалеко от моря, Пефкохори, Халкидики, Греция

$548 000

Вид на море

Общая площадь 134 м²Площадь земли: 578 м²4 спальни3 ванные комнаты

Комфортабельная вилла с террасой и видом на море, на первой линии от пляжа, Ситония, Македония и Фракия, Греция

$975 000

Вид на море

Общая площадь 170 м²4 спальни3 ванные комнаты

Комфортабельный таунхаус с террасой и видом на море, недалеко от пляжа, Ситония, Македония и Фракия, Греция

$353 000

Вид на море

Общая площадь 80 м²3 спальни2 ванные комнаты

Стильный мезонет всего в 80 метрах от моря, с великолепным панорамным видом, в городе Полигирос

$146 000

Вид на море

Общая площадь 78 м²

Вилла в новом жилом комплексе у моря, Пефкохори, Халкидики, Греция

$487 000

Вид на море

Общая площадь 134 м²Площадь земли: 1 316 м²4 спальни3 ванные комнаты

Комфортабельная вилла с террасой и видом на лес в резиденции с бассейном, недалеко от пляжа, Кассандра, Македония и Фракия, Греция

$792 000

С бассейном

Общая площадь 115 м²Площадь земли: 1 200 м²5 спален4 ванные комнаты

Апартаменты с балконом и парковочным местом в 30 метрах от моря в Греции, Неа Потидея

$171 000

Вид на море

Общая площадь 64 м²1 спальня1 ванная комната

Меблированный таунхаус в охраняемом жилом комплексе с собственным пляжем и бассейном, в 100 метрах от моря, Элани, Греция

$427 000

Вид на море

Общая площадь 120 м²Площадь земли: 300 м²3 спальни2 ванные комнаты

Новые апартаменты в 200 м от пляжа, Торревьеха, Аликанте, Испания

$157 000

С балконом/террасой

Общая площадь 73 м²2 спальни2 ванные комнаты

Апартаменты с тремя спальнями в жилом комплексе на первой линии от моря, Оропеса-дель-Мар, Испания

$302 000

Вид на море

Общая площадь 92 м²3 спальни2 ванные комнаты

Светлые апартаменты с различными планировками в новой резиденции рядом с пляжем, Антиб, Франция

$327 000

Вид на море

Общая площадь 41 м²

Четырехэтажный таунхаус с садом в спокойном районе, в 800 метрах от пляжа, Сан-Андрес‑де-Льеванерес, Испания

$647 000

Общая площадь 256 м²Площадь земли: 128 м²4 спальни3 ванные комнаты

Апартаменты с двумя спальнями в жилом комплексе на первой линии от моря, Оропеса-дель-Мар, Испания

$250 000

Вид на море

Общая площадь 80 м²2 спальни2 ванные комнаты

Новые апартаменты на первой линии от моря, Дения, Аликанте, Коста-Бланка, Валенсия, Испания

$211 000

Вид на море

Апартаменты с балконом в элитной новостройке у моря, Рокебрюн-Кап-Мартен, Лазурный берег, Франция

$458 000

Вид на море

Общая площадь 66 м²1 спальня1 ванная комната

Новая двухкомнатная квартира с потрясающим видом на море и город в Ницце, Лазурный Берег, Франция

$487 000

Вид на море

1 спальня1 ванная комната

Апартаменты с тремя спальнями в жилом комплексе на первой линии от моря, Оропеса-дель-Мар, Испания

$273 000

Вид на море

Общая площадь 92 м²3 спальни2 ванные комнаты

Современные апартаменты с террасой, в резиденции с садом, бассейном и гаражом, Эз, Лазурный берег, Франция

$823 000

Эксклюзивная продажа

Общая площадь 67 м²1 спальня

Дом с садом на первой линии у моря, Кассандра, Греция

$366 000

Вид на море

Общая площадь 40 м²Площадь земли: 520 м²1 спальня1 ванная комната

Трехэтажный таунхаус вблизи песчаного пляжа с террасой и видом на море в курортном городке Сан-Поль‑де-Мар, Барселона, Каталония

$463 000

Вид на море

Общая площадь 200 м²4 спальни2 ванные комнаты

Трехэтажный таунхаус с видом на море в резиденции с бассейном, в 200 метрах от пляжа, Кассандра, Греция

$274 000

Вид на море

Общая площадь 138 м²Площадь земли: 100 м²4 спальни2 ванные комнаты

Просторные апартаменты с видом на море в 100 метрах от пляжа, Торревьеха, Испания

$110 000

С балконом/террасой

Общая площадь 66 м²2 спальни1 ванная комната

Новая трехкомнатная квартира в пешей доступности от моря, Ницца, Лазурный Берег, Франция

$474 000

Вид на море

Общая площадь 64 м²2 спальни1 ванная комната

Приобретение недвижимости

Сделка по приобретению недвижимости в США обязательно сопровождается риэлтором. Риэлторы в Америке долго учатся и сдают специальный экзамен, поэтому в их профессионализме можно быть уверенными. Причём свой агент будет и у покупателя, и у продавца. Он должен в обязательном порядке учитывать интересы обеих сторон, а не только той, которая его наняла.

Риэлтор отвечает за чистоту сделки, у него даже есть страховой полис, который покрывает последствия возможных ошибок. Как правило, лицензия риэлтора позволяет ему работать в пределах своего штата. Он может связать клиента со своим партнёром в другом округе, если это потребуется.

Покупка недвижимости в Америке занимает около двух месяцев. Сначала вам необходимо выбрать риэлтора, с которым вы хотите работать. Он вышлет вам специальную форму заявки на поиск жилья. Чем подробнее вы её заполните, тем легче специалисту будет подбирать для вас предложение. Вам будут регулярно высылаться различные варианты объектов недвижимости. Ваша задача – выбрать из них несколько наиболее подходящих.

Далее вы выезжаете на просмотр. Если вы не находитесь в США, то представитель фирмы встретит вас в аэропорту и будет сопровождать в дальнейшем. Возможно также предоставление переводчика, если вы хотите говорить на родном языке.

Первым документ подписывает покупатель, после этого он отправляется к продавцу. Если всех все устраивает, вносится задаток – как правило, 5% от стоимости недвижимости. После этого начинается оформление договора купли-продажи. В США их несколько видов, можно выбрать тот, который подойдёт именно вам. В этом контракте можно прописать множество условий. Например, в отличие от нас, вовсе не обязательно оформлять недвижимость на обоих супругов. Имущество можно поделить в неравных долях, или записать на одного человека. Общее количество собственников одного объекта недвижимости также не ограничено.

Когда все пункты договора купли-продажи одобрены продавцом и покупателем, он подписывается, и вносится оставшаяся часть оплаты. Причём для этого необязательно даже открывать счёт в американском банке – можно оплатить, например, из России. Теперь все документы поступают в титульную компанию. Это специализированное агентство, которое занимается сопровождение сделок с недвижимостью. Она же и передаёт документы на регистрацию, и выдаёт свидетельство о владении недвижимостью.

В целом нужно быть готовым, что дополнительные расходы при покупке недвижимости составляют в США от 2 до 5%%. Сюда входит:

  • оплата налога;
  • услуги титульной компании;
  • заполнение договора купли-продажи;
  • страхование титула;
  • запись перевода владения.

Вопреки распространённому мнению, страховать жильё от несчастных случаев необязательно (если, конечно, недвижимость покупается полностью за счёт собственных средств). Её наличие защищает от разного рода неприятных сюрпризов.

Титульная компания проверяет «чистоту сделки» – проверяет прошлых владельцев квартиры, дома, земельного участка. Обычно её услуги стоят 350–900 долларов. Заполнение документов обычно обходится в сумму до 500 долларов – в зависимости от сложности договора.

Страхование титула стоит от 1 до 4%% стоимости жилья. Оно требуется на тот случай, если в истории объекта недвижимости появятся какие-то новые нюансы и сделка не состоится или будет признана незаконной. В таком случае застрахованному лицу возвращаются потраченные деньги, и для этого не нужно обращаться в суд.

Ну а перевод владения с одного владельца на другого зависит от тарифов, установленных в каждом конкретном штате, как правило, это 100–200 долларов.

Стоимость коммунальных услуг

Оплата коммунальных услуг составляет значительную часть семейного бюджета американцев. Фиксированных цен на коммунальные услуги по стране не существует, каждый штат устанавливает свои цены. Но это не значит, что в стране властвует произвол управляющих компаний. В каждом штате существует особая комиссия, контролирующая устанавливаемые цены. Услуги на электроэнергию колеблются по стране от 9 до 30 центов за киловатт в месяц. Кубометр воды обходится примерно в 55 центов в месяц. Что касается отопления, то его стоимость зависит от района проживания – в северных частях страны оно дороже, чем на юге (где оно вообще может быть не предусмотрено планировкой дома или квартиры). Центральное отопление чаще является исключением, чем правилом. В основном американцы предпочитают отапливаться индивидуальными газовыми котлами, что обходится им в среднем в 100$ в месяц. Бытовой газ используется для приготовления пищи и стоит 10-15$ в месяц. Услуги интернет связи довольно дорогие – от 45$, кабельное телевидение – около 20$, услуги прачечной – 15$.

Американцы не отличаются большой экономностью. В среднем им приходится выкладывать до 200$ в месяц, чтобы полностью удовлетворять свои бытовые потребности. Для малообеспеченных семей предусмотрены льготы на оплату коммунальных услуг.

Этапы покупки недвижимости

Большинство сделок с недвижимостью в Соединенных Штатах осуществляются с помощью риэлторов. Выбирать специалиста необходимо тщательно. У агента по недвижимости должна быть лицензия (real estate license) штата, в котором происходит сделка.

При желании можно найти русскоязычного специалиста по недвижимости. Причем стоит отметить, что услуги агента, работающего с покупателем, оплачивает продавец недвижимости. То есть Вы как покупатель никаких комиссионных своему агенту не платите.

Далее мы расскажем о процессе покупки жилья в Америке.

После того как Вы определились с риэлтором и обсудили с ним критерии поиска (местоположение, ценовой диапазон, размер и другие параметры объекта), он приступает к поиску недвижимости.

Опытный риэлтор обязательно предложит Вам обсудить финансирование и каким образом будет оплачиваться сделка. Например, если Вы собираетесь брать кредит в банке, хорошо заранее получить предварительное одобрение ипотечного кредита от банка (bank’s pre-approval).

Когда объект выбран:

  1. Составляется предложение о покупке (purchase agreement), причем торг уместен. Сумму, которую Вы хотите предложить, рекомендуется обсудить со своим агентом, потому что агент может посмотреть на прошлые недавние продажи домов или квартир, что поможет Вам в переговорах о цене. Для предложений о покупке, контрактов и прочих документов, необходимых для проведения сделки, в основном используются формы, утвержденные департаментом по недвижимости.
  2. После получения согласия от продавца начинается процесс оформления сделки. Проводится он с помощью независимой компании эскроу при участии титульной компании (title company) и агентов с обоих сторон. Эскроу проверяет соблюдение условий контракта. На счет эскроу вносится начальный депозит (обычно 3% от предложенной суммы сделки). Через эскроу проходят все деньги при условии, что обе стороны соблюдают условия контракта.
  3. Затем титульной компанией проводится проверка недвижимости на предмет юридической чистоты и не обремененности залогами, кредитами долгами и прочими факторами, которые могут помешать продаже. После успешной проверки титульная компания страхует сделку, что является обязательным в случае банковского кредитования.
  4. Процесс оформления сделки купли-продажи может занять в среднем от 30 дней и больше в случае кредитования. Если покупка осуществляется без привлечения финансирования, то сроки могут быть существенно короче. В самом начале оформления сделки (escrow period) следует провести инспекцию состояния дома. Для этого нанимается профессиональный инспектор, если Вы конечно сами не являетесь таковым. Инспектор обычно проверяет общее состояние всего дома от фундамента до крыши, включая проверку электрики, сантехники, встроенных бытовых приборов и т.п. Как правило, контракты составляются так, что по итогам физической инспекции жилого объекта покупатель вправе потребовать от продавца исправления дефектов, или снижения цены, или вовсе может отказаться от покупки дома.
  5. После проведения всех необходимых проверок и соблюдения требований контракта, полная сумма переводится на счет эскроу, которое в свою очередь оплачивает счета тех, кто обслуживал сделку, и переводит оставшуюся сумму продавцу. На этом этапе покупателю выдается свидетельство о праве собственности, которое титульная компания регистрирует в соответствующих органах округа.

Так же как всегда и везде, не обойтись без дополнительных расходов. Разделение их между продавцом и покупателем, обговаривается в процессе заключения контракта. Вот их список:

  • Государственные пошлины, передаточный налог – как правило, оплачиваются продавцом.
  • Услуги эскроу – оплачиваются и покупателем и продавцом примерно пополам.
  • Услуги агентов с обоих сторон – оплачиваются продавцом из полученной суммы за продажу дома.
  • Страховка дома – приобретается покупателем; в случае оформления ипотечного кредита, страхование дома является обязательным требованием банка.
  • HOA Fee (относится к кондо- и таунхаусам) – это расходы на различные услуги, например: служба охраны, парковочные места, бассейн, спортивный зал, спортивные площадки, кабельное ТВ и интернет, а также другие услуги. Виды и размер таких взносов – варьируются в каждой ассоциации. Ориентировочно, размер оплаты может колебаться от $100 до 1500$ в месяц. Оплата взносов производится каждый месяц в Ассоциацию Домовладельцев (HOA). Именно по причине такого большого разброса в размере этих расходов, поинтересоваться, сколько придется платить, нужно до покупки.
  • Услуги по оценке (Appraisal fee) — затраты на оформление заключения от специалиста-оценщика о рыночной цене недвижимости.

Проекты коттеджей в американском стиле

Приземистые и просторные дома оптимально подходят для больших земельных участков. Строительные и проектные компании располагают обширными каталогами американских проектов домов и коттеджей, одно- и двухэтажных, а также с мансардным этажом. Если будущему владельцу не подходят типовые решения, к его услугам профессиональные архитекторы и инженеры-проектировщики, готовые доработать существующий вариант или создать новый. В российских условиях такие проекты имеют некоторые особенности:

Качество постройки. Каркасная технология разрабатывалась как энергоэффективная, поэтому дом будет теплым и в регионах с продолжительными морозами. Качество жилья обеспечит надежная компания-застройщик с солидным профессиональным опытом работы. При выборе компании стоит познакомиться не только с ее портфолио (которое может быть весьма впечатляющим) но и с реально сданными ею объектами и их счастливыми владельцами.


Современный проект каркасного американского домаИсточник jonesgroupswf.com

Цокольный этаж. Из-за особенностей почвы и морозного пучения реализовать проект с цокольным этажом возможно не во всех регионах. Грамотным решением станет организация жилой мансарды.

Многие узнаваемые черты американского стиля находят живой отклик у российского заказчика и присутствуют в проектах:

  • Свободная планировка и просторные помещения (в том числе и хозяйственные).
  • Наличие широкого крыльца, террасы или веранды с разнообразными вариантами использования.
  • Пристроенный гараж, в который можно попасть, не выходя из дома (особенно ценно в зимнее время).
  • Мансарда. Оригинальное пространство для личных комнат владельцев.
  • Особенности проекта. Выход на две стороны, подвальный этаж для хозяйственных нужд, встроенные шкафы и кладовки повышают комфортабельность и функциональность жилья.


Проект с мансардным балконом и небольшим крыльцомИсточник bostoncondoloft.com

Разновидности проектов американских домов

Кроме классического, существуют и другие разновидности стиля:

Ранчо. Такие дома чаще одноэтажны, имеют асимметричный фасад, присоединенный гараж и большие панорамные окна (иногда и раздвижные стеклянные двери, ведущие из гостиной в сад). Ранчо может быть кирпичным или каркасным, кровля с низкими скатами. Для оформления фасада используются оттенки серого, голубого и коричневого цветов.


Классическое американское ранчоИсточник set-travel.com

Саутвестерн. Разновидность стиля ранчо, в котором смешались ковбойские и индейские традиции. Для таких построек характерен каменный или оштукатуренный фасад рыжего или песочного цвета; крыша всегда плоская, черепичная.


Стиль ранчо в современной интерпретацииИсточник coolhouses.ru

Американская интерпретация оставила испанский колониальный дом практически неизменнымИсточник pinterest.com

Крафтсмен (дом ремесленника). Один из самых распространенных стилей. Узнается по низкой сложноскатной крыше, колоннам, поддерживающим крышу над крыльцом, витражам в дверях и окнах и внешним каменным дымоходам. Интерьер характеризуется потолками с открытыми балками и обилием древесины в отделке, декоре и мебели.


Популярный стиль загородного дизайна — крафтсменИсточник cluesarena.com

Аренда и продажа домов в США: цены в разных городах

На портале представлены различные варианты недвижимости, поэтому для начала определитесь, что именно Вы хотели бы для себя. Конечно же, стоимость дома зависит от города и района. Также цена варьируется в зависимости от типа постройки: это может быть обычный небольшой домик в среднестатистическом районе, а может быть большая вилла или коттедж с роскошными условиями на берегу океана.

Средняя стоимость аренды жилья по городам

  1. Нью-Йорк – 1000 долларов;
  2. Лос Анджелес – 900 долларов;
  3. Чикаго – 600-700 долларов;
  4. Майами – 1000 долларов;
  5. Сан-Франциско – 1200 долларов.

Возможно, Вы скажете: «Я никогда не смогу накопить такую сумму денег». Но никто не говорит, что для проживания в Америке нужно иметь миллионы. Недвижимость Америки нужна не только миллионерам. Если Вам удастся устроиться на работу, которая в будущем будет приносить Вам большие доходы, то все мечты вполне смогут стать реальными. Поэтому для начала достаточно снять в аренду квартиру за небольшую цену. Это обойдется намного дешевле, чем, если сразу купить квартиру в США.

Визы: разновидности и условия их получения

Начнем с того, что сам факт покупки жилой недвижимости не гарантирует получение вида на жительство или гостевой визы. Выдача гостевой, туристической и других виз рассматривается в индивидуальном порядке консульством или посольством США. Обычно с неиммиграционными визами разрешается находиться в США не более 6 месяцев подряд.

Одной из возможностей последующего получения вида на жительство в США (Green card) являются инвестиции в недвижимость или бизнес-проекты по визе EB-5 (Million Dollar Investor). С помощью визы EB-5 можно получить «зеленую карту» через 2 года, а еще через 3 – гражданство Соединенных Штатов Америки.

Здесь тоже действуют определенные ограничения. Так, например, вложение $500000 возможно только в те объекты, которые укажет региональный центр США. Региональный центр – это сертифицированное агентство, направленное на развитие экономики определенного региона. Например, оно может курировать расширение производства, рост объема экспортной продукции и т.д. Но если вы располагаете суммой от $1000000, то инвестировать ее можете куда хотите.

Два вышеописанных способа вложения своих денег гарантированно принесут вам грин-карту, поскольку входят в инвестиционную иммиграционную компанию правительства США. После получения Грин карты Вы сможете претендовать на гражданство США, а получив его, при желании, можете забрать свои вложения из этого проекта.

Но и здесь есть свои нюансы. Так, при прямом инвестировании без участия регионального центра, вы сами управляете своей недвижимостью. Через 2 года можете продать ее и получить прибыль. В случае же делегирования своих полномочий Региональному центру (косвенное инвестирование), выход из этой системы может занять несколько лет.

Также иммиграционной политикой Соединенных Штатов предусмотрены такие разновидности виз:

  • L1 — называется еще «виза для бизнес иммиграции» — позволяет руководителям высшего звена и высококлассным специалистам переехать в США и работать там в филиале своей компании, от 1 года до 7 лет. Компания в США может быть для компании в России: совместным предприятием, представительством, филиалом, родительской компанией.
  • В-1 (Business Visitor) – дает возможность покупать недвижимость, заключать договоры.
  • H1B (Temporary Professional Worker) – выдается иностранным специалистам, заключившим трудовой договор с американской компанией.
  • O&P (Еxtraordinary) – выдается известным иностранным ученым, спортсменам, профессорам, бизнесменам и другим талантливым людям.
  • Е-2 (Treaty Investor) – дает возможность жить в США весь срок активных финансовых вложений в местные компании.

Обязанности владельца недвижимости

Разумеется, владение недвижимостью в США накладывает определённые обязанности. Никаких дополнительных прав для получения вида на жительство оно не даёт. Хозяину дома в США разрешается находиться в стране 30 дней в году, однако каждый раз придётся оформлять визу для въезда, в которой могут и отказать.

Каждый год придётся платить налог на недвижимость. Обычно это 1–2% с рыночной стоимости объекта. В некоторых штатах при расчёте налога на недвижимость применяются различные коэффициенты: повышающие при растущем рынке или понижающие при падающем. Оценка рыночной стоимости происходит ежегодно, так что можно подавать прошение о снижении налога. В одних штатах выплата производится единовременно, в других может делиться на 2 приёма. Эти деньги остаются внутри округа и идут на содержание, например, библиотек и других бесплатных общественных учреждений.

В стоимость содержания жилья входит и оплата коммунальных услуг. Это электричество, вода, отопление, вывоз мусора, обустройство придомовых территорий. Эта сумма также меняется от штата к штату. Расходы на электричество и отопление во многом зависят от климата – от того, как часто приходится подогревать дом или включать кондиционер.

Если собственник решит продать свою недвижимость в США, то, помимо расходов за оформление сделки он заплатит ещё два вида налога: местный и федеральный. Первый зависит от расположения объекта недвижимости и устанавливается властями штата: где-то берётся фиксированная сумма с каждой тысячи стоимости сделки, где-то – общий процент. Федеральный налог составляет 10% от стоимости проданной недвижимости.

Впрочем, от этого налога могут освобождаться объекты стоимостью менее 300 тысяч долларов, если новый хозяин обязуется постоянно проживать в штате как минимум в течение двух лет.

При получении недвижимости в наследство придётся заплатить налог. Его ставка зависит от степени родства: чем она ближе, тем меньше будет налог. Амплитуда ставок зависит ещё и от штата. Самая низкая ставка – 1%, сама высокая – целых 55%. Налог начисляется только на сумму свыше 1 миллиона долларов. Недвижимость стоимостью ниже налогом на наследство не облагается.

Недвижимость в США – это очень большая и запутанная тема. Но при желании в ней вполне можно разобраться и с выгодой вложить свои деньги. Покупка недвижимости в США – достаточно надёжный способ сохранить и приумножить свои средства, причём при учёте всех нюансом это может даже обойтись сравнительно недорого.

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Андрей Измаилов
Наш эксперт
Написано статей
116
Добавить комментарий